hits

Bolig

-Det er litt Kim Jong-un over eiendomsmeglernes kundeunderskelse

En nettside rangerer eiendomsmeglerne basert p kundeunderskelse. Problemet er at meglerne kan velge sile ut de misfornyde kundene fra sprreunderskelsen (illustrasjonsfoto).

Av: Geir Ormseth, redaktr i Smarte Penger.

Tjenesten Eiendomsmeglerguiden pstr hjelpe deg med finne den beste eiendomsmegleren i ditt omrde. Opplegget baserer seg p at kundene gir poeng utfra hvor tilfreds de var med eiendomsmegleren. Merkelig nok oppnr alle eiendomsmeglerne i tjenesten toppscore.

Forklaringen synliggjres i Finansavisen. Meglerne plukker nemlig selv ut hvem av kundene de tar med i underskelsen! Etter fullfrt megleroppdrag kan meglerne sende ut en epost med link til sprreunderskelsen til de kundene de mtte nske.
I avisartikkelen kritiseres tjenesten for at negative bedmmelser er helt fravrende. Kritiske meglerne pstr tjenesten er villedende. Og selvsagt er den det!

Jeg har arbeidet med statistikk og sprreunderskelsen over mange r. Og dette er userist opplegg. En mling m ha et representativt utvalg for gi korrekt resultatet. Utvalget bli svrt skjevt nr megleren har mulighet til sortere ut kundene som har vrt misfornyd fr megleren mles. Megleren kan selv velge om en misfornyd kunde hvor boligen ble solgt langt under takst skal motta sprreunderskelsen.

Med en slik metodisk slagside blir dette ikke annet enn propaganda. Og troverdigheten blir deretter. Det er litt Kim Jong-un over oppskriften: Frst vedtar man svaret, deretter innretter man underskelsen slik at svaret innfrir.

Geir Morten Nilsen i Eiendomsmeglerguiden kommer til ordet i Finansavisen og feier bort kritikken med at alle str fritt til logge seg inn for si sin mening om eiendomsmegleren. Folk kan frivillige oppsker nettsiden for delta i denne sprreunderskelsen. Ja, srlig! Selv et slikt faktum kan ikke redde en allerede skakkjrt statistisk metode. Underskelsen er ukjent for alle de som ikke mottar link. Uansett vil meglerne srge for at gruppen med tilfredse kunder blir overrepresentert i underskelsen.

Den statistisk metoden ville sttt til stryk p ethvert konomistudie. Garbage in, garbage out.

En av Norges strste strmleverandrer jukser ogs med kundetilfredstall.

Hvordan finne eiendomsmegler, da?

gi et generelt rd om hvilken eiendomsmegler du br bruke er vanskelig. Som i andre bransjer varierer bde pris og kvalitet. Ofte er skiller det 10.000 kroner. Gjennomsnittssatsene ligger p omtrent 2 prosent av salgspris. I tillegg kommer blant annet annonsering, eierskifteforsikring, visninger. De totale salgskostnadene for en normal bolig kommer fort opp i 100.000 kroner.

Eiendomsmeglere har ikke faste priser. Det er rom for forhandlinger. Kontakt alltid flere meglere nr du skal selge boligen din, og be dem komme hjem til deg for en gjennomgang. Det er viktig fortelle dem at du har kontaktet flere meglere slik at de er inneforsttt med at de m gi deg et godt pristilbud.

Hvilken megler som antyder den hyeste salgsprisen skal ikke vre avgjrende for valget av megler. Dette er ikke bindene for megleren, og har ingen betydning for hvem som til syvende og sist oppnr den hyeste prisen.

Her finner du en oversikt over meglerne med tilhrende prislister.

Eiendomsmeglerkalkulator sammenligner prisene

Fellene i fellesgjelden

Fellesgjeld i borettslag kan i verste fall vre en felle.


Av: Geir Ormseth, redaktr i Smarte Penger.

Her er de strste fellene vedrrende fellesgjeld og grepene du br ta:

Kunstig lave fellesutgifter

Ved salg av nye borettslagsleiligheter har det vrt mange tilfeller hvor fellesutgiftene har blitt bevist pyntet for fremst som gunstigere enn hva de i virkeligheten er. Srlig gjelder dette sm borettslagsleiligheter rettet mot frstegangskjpere som er uten erfaring i boligmarkedet. Trikset har vrt holde fellesgjelden avdragsfri de frste rene, eller at avdragstiden er svrt lang. Uten avdrag, kun renter, blir fellesutgiftene lave.

Et annet grep er velge den renten p fellesutgiftene som i yeblikket er lavest. Vanligvis har for eksempel fastrente med kort bindingstid lavere rente enn fastrente med lang bindingstid.

I dag kan fellesgjelden maksimalt utgjre 75 prosent av den totale kjpesummen.

Ved nybygg er det ogs utallige eksempler p at ansltte vedlikeholdsutgifter blir stipulert ekstremt lavt.

Fellesgjelden i brukte borettslagsleiligheter er mer rlig. Styret har ingen motiver for manipulere fellesutgiftene. Men det kan tenkes at store renoveringsprosjekter str for tur og kan heve de fremtidige fellesutgiftene. Uansett, m du sjekke avdragstiden p fellesgjelden. Lang avdragstid betyr at fellesutgiftene er kunstig lave. Like fullt holder det fellesutgiftene kunstig lave.

Betydningen av fellesgjelden

Eiendomsmeglere har ikke lenger lov til glemme opplyse om fellesgjelden. Den skal tydelig med i prospektet slik at du ser den totale kjpesummen.

En mulig fordel med hy fellesgjeld er at du ikke behver f tak i ln p egen hnd. Men nr banken vurderer lne til innskuddet tas fellesgjelden med i betraktningen. Gjeld er gjeld, uansett om den er via borettslaget eller banken, og banken vet at det like fullt m betjenes av deg.

Banken er dessuten forpliktet til inkludere fellesgjelden ved beregning av maksimal belningsgrad som er 85 prosent ln av boligens verdi etter de nye reglene gjeldene fra 1. juli 2015.

Forsikring mot fellesgjeld-problemer

Det finnes borettslag som har gtt konkurs p grunn av hy fellesgjeld som andelseiere ikke har greid betjene. Riktignok inntreffer det svrt sjelden.

Er fellesgjelden svrt hy i forhold til innskuddet (selve kjpesummen) er det en fordel at borettslaget er medlem av en sikringsordning, for eksempel Borettslagenes Sikringsfond (NBBL) eller OBOS' sikringsfond. Da er du forsikret mot bli ansvarlig for naboens felleskostnader.

Dersom en andelseier ikke betaler felleskostnadene sine, m leiligheten selges og sikringsordningen dekker de uteblitte felleskostnadene som borettslaget ikke fr inn gjennom salgsinntektene fra leiligheten.

Det skal st i salgsinformasjonen om borettslaget er medlem i et sikringsfond/sikringsordning. Er du i tvil, spr eiendomsmegleren. Men srg for at du fr det skriftlig.

Les mer:

Borettslagsleilighet

Kostnader ved kjp av borettslagsleilighet

Eierformer

Selveierbolig

Aksjeleilighet og obligasjonsleilighet

NBBL: Hva er et borettslag?

NBBL: Hva er et boligbyggelag

Tinglysingen: Tinglysing av borettslagsandeler

Lovdata: Lov om borettslag

Kalkulatorer:

Belning av borettslagsleiligheter

Det er srlig n kostbar felle i husleiekontrakter

Unng en leiekontrakt med klausul som lser deg inne. Det kan fort bli dyrt nr planene endres.


Av: Geir Ormseth og Rune Pedersen i Smarte Penger

Selv om leieboere er godt beskyttet av naboloven, er er ikke alt trygt og greit bare du signerer en utleiekontrakt. Noen feller finnes.

Frst litt om hvilken beskyttelse lovverket gir. Utleier kan ikke si opp leieboeren uten en saklig grunn. En saklig grunn kan vre oppussing eller at leieboer brker eller ikke betaler leien. Utleier kan ikke dytte flere utgifter p leietaker, som for eksempel kabel-TV-abonnement, etc. Alt skal i utgangspunktet vre inkludert i leien. Kun strm kan legges til. Vann- og kloakkavgift kan legges til dersom husstanden har vannmler (ikke krav til at utleieenheten har egen vannmler, betaler da etter areal).

Kontrakt er en selvflge. Utleier kan virke som en ryddig og hyggelig person, men skulle det oppst problemer er det helt ndvendig ha en husleiekontrakt vise til.

Du finner eksempel p en leiekontrakt p Forbrukerrdets nettsider.

To typer leieavtaler, stor felle i den ene
Det er to ulike leieavtaler man kan inng. Tidsubestemte kontrakter er lpende avtaler som varer til de sies opp med 3 mneders oppsigelsestid. Tidsbestemte kontrakter lper til en fast sluttdato.

Som leietaker spiller det i utgangspunktet liten rolle hvilken av disse typene du inng. Men! Det er her du m passe p! Inngr du tidsbestemt kontrakt, m du passe p at utleier ikke avtaler at leieavtalen er uoppsigelig i kontraktstiden. I de skalte tidsbestemte avtalene har nemlig utleier lov til det. Dessuten er minste avtaletid i en tidsbestemt kontrakt hele 3 r. Det kan bli ekstremt dyrt mtte betale leie i 3 r dersom du tvinges til legge om planene.

I de tidsubestemte har utleier ikke lov avtale uoppsigelighet.

Depositum
Utleier krever nesten uten unntak depositum av leieboerne. Det mest vanlig er at depositumet er p tre mneders husleie, men kan vre opptil seks mneders leie.

Det skal opprettes en egen depositumkonto, som skal st i leietakers navn. Kostnaden ved opprettelsen av en slik konto er det utleier som m ta.

Depositumet fungerer som en sikkerhet i fall leieboer ikke betaler for seg eller delegger noe i leiligheten. Dersom utleier mener at leietaker ikke har betalt husleie n eller flere mneder, og derfor vil ha utbetalt denne summen fra depositumkontoen, m banken varsle leietaker om dette. Som leietaker har du fem uker p deg til reise sksml, dersom du mener at du har betalt leien nr du skulle ha gjort det.

Denne varslingsregelen gjelder ogs andre veien - alts at utleier skal varsles av banken, dersom leietaker krever f depositumet utbetalt.

Regulering av husleien
Husleien kan reguleres etter konsumprisindeksens totalindeks (ikke boligprisindeksen eller husleieindeksen) n gang i ret. Det greieste er ha dette vedtatt i kontrakten, men man kan kreve justering selv om det ikke er vedtatt. Boligprisindeksen og husleieindeksen stiger normalt mer enn totalindeksen i konsumprisindeksen, og enkelte utleieren er sleipe velger den av indeksene som har steget mest, normalt husleieindeksen eller boligprisindeksen. Pass p at det er totalindeksen.

Hvert tredje r kan bde du som leietaker og utleier kreve at leien reguleres til gjengs leie (markedspris).

Ikke lov snoke
Utleier har ikke lov til lse seg inn uten ha sagt ifra p forhnd, og han eller hun har ikke lov til snoke rundt i dine eiendeler.

Men utleier har rett til sjekke tilstanden i boligen for eksempel et par ganger i ret, og oftere dersom det er spesielle forhold som tilsier det. Dersom du nekter slippe inn utleier, bryter du husleieloven og risikerer utkastelse.

Konfliktlsning
Skulle det oppst konflikter med utleier i lpet av leietiden, kan du f hjelp med lse tvisten. I Oslo, Akershus, Bergen og Trondheim kan du oppske kontorene til Husleietvistutvalget. Les mer p www.husleietvistutvalget.no.

I andre kommuner er Forliksrdet rett instans.

Les mer om husleie hos Smarte Penger:

Husleie

Slik skriver du husleiekontrakt

Depositum

Leieregulering

Oppsigelse og utkastelse

Utkastelse

Husleieproblemstillinger

Husleietvisteutvalget lser sakene

Uten polakkene ville norske hndverkere kostet flesk

Av: Geir Ormseth og Rune Pedersen, Smarte Penger.

Tusen, tusen takk til alle dere 100.000 polske og baltiske hndverkere som i dag jobber i Norge. De negative ringvirkningene ville vrt enorme uten dere - helt fra byggebransjens nringsbygg til oppussing av de tusen hjem.

Aller frst. Det er en utbredt misforstelse at det er den polske lnnen som holder de norske hndverkerprisene nede. Polakkene har for lengst ftt norsk tarifflnn. Det er tilfanget av arbeidskraften som har dempende effekt p hndverksprisene.

For hvordan ville Norge sett ut hvis mtte begrense oss til norske hndverkere? Bortfallet av 100.000 hndverkere kunne umulig dekkes inn p annen mte. Men ettersprselen etter snekkerarbeide, maling av hus, nye bad, oppfring av garasje, stping av mur ville uansett vrt der. Norske hndverkere hadde vrt tilbake dit vi s tendenser til fr polakkene kom. Nr hndverkerens ordrebok var full, ga man en pristilbud som kunne vre opp til det dobbelte av normalen. Slik fungerer et marked. Tilbud og ettersprsel avgjr prisen. Ingen er snille med prisen, man henter naturligvis ut det som hentes kan (bare se p advokatene).

De unge som er p vei inn i boligmarkedet hadde vrt den store taperen uten polakkenes hjelpende hender. Boligprisene ville utvilsomt vrt mye hyere fordi byggebransjen hadde blitt strupet. I dag utgjr polakkene nesten halvparten av bygningsarbeiderne p gulvet. Nr tilbudssiden i boligmarkedet i stadig mindre grad holder tritt med ettersprselen, stiger prisene.

Muligens kunne vi ha kret de veletablerte til vinnere siden de har kjpt seg ferdig i boligmarkedet og ville ftt den ekstraordinre prisoppgangen som ren gave (ingen blir rikere av stigende boligpriser, det er kun en formuesoverfrsel fra de som kjper seg opp i boligmarkedet til de som allerede er der).

P bakgrunn av polakkenes bidrag til den norske verdiskapningen, samt dempe hndverkerprisene, m den polske (og baltiske) arbeidsinnvandringen sies vre en suksesshistorie. Men likevel ikke uten bismak.

Fortsatt avdekker tilsynsmyndighetenes kontroller mye grums. Polakker som jobber svart og som utnyttes med ulovlig lav lnn, uteblitt lnn eller sykepenger.

Ogs store skalte serise bedrifter har blitt avslrt med innleid polsk arbeidskraft p ulovlige kontrakter. Hver gang har bedriften dyttet ansvaret over p underleverandren, som igjen bebytter seg av undrleverandrer. Hvordan kunne vi vite?, er gjerne forsvarsfrasen.

At mange userise firmaer skrupulst utnytter polakker eller snylter seg unna det norske skatte- og avgiftssystemet, er ikke et argument mot polsk innvandring. Det er et argument for bedre kontrollregime. Og kanskje ogs strengere straffer for bedriftene som jukser og utnytter.

Som forbruker m du ogs vre nye med sjekk av referanser. Det er ikke alle som har hatt like hy kompetanse nr de har kommet hit for arbeide som snekker. Det hjelper som kjent ikke f jobben gjort billig, hvis den ikke har blitt skikkelig gjort.

Linker til saker om bolig og bygging p Smarte Penger

Slik finner du riktig hndverker til lavest pris

bygge innglassert balkong kan ke boligarealet (utnytt arealdefinisjonene)

Hndverkere

Skriv alltid kontrakt

Lov om hndverkertjenester